주택 전세/월세에서 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖추는 방법

포스트 목차.

• 01. 주택임대차보호법
• 02. 대항력
• 03. 우선변제권
• 04. 실제 배당의 예
• 05. 요약

 

01. 주택임대차보호법

주택임대차보호법은 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 제정된 법으로 법인은 보호 대상에 포함되지 않는다.

 

 - 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다.

 - 주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우데도 적용된다.

 - 미등기건물, 무허가 건물, 불법건축물, 가건물에도 적용된다.

  * 주택임대차보호법의 보호대상 여부는 실제 용도에 따라 판단된다. 

 

주택임대차 보호법상의 임차인은 다음과 같다.

  - 소액임차인

    최선순위 담보물권 설정 당시의 소액 보증금을 기준으로 한 임차인

  - 대항력 있는 임차인

    주택의 인도(점유), 전입신고, 임대차계약서를 보유하고 있는 임차인

  - 확정일자부 임차인

    대항력 + 확정일자 받은 임차인

 

임대차 보호법은 임차인(세입자)이 빌려서 사용하고 있는 주택의 주인이 변경되었을 때에도 이전 주인과의 임대차 계약이 유효함을 보장하며, 임차인(세입자)의 보증금을 지켜주는 역할을 한다.

 

02. 대항력

임차인(세입자) 입장에서 가장 신경 쓰이는 것은 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우이다.  일단 새로운 주인에게 대항할 수 있는 대항력이 있어야 한다. 

 

대항력이란 임차인이 제3자, 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

 

대항력 확보 방법

주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 한다.  (전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.)

 

대항력 발생시기

대항력의 발생시기는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음날 부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 본다.

 - 전입신고 다음날 00시에 대항력이 생긴다고 볼 수 있다.

 

주의사항

(1) 전입신고만 한다고 대항력이 생기는 것은 아니다. 본인이 임대차 계약을 했다는 사실을 증명할 수 있는 계약서가 있어야 한다. 또한 계약서 상에 명시되어 있는 주소와 전입신고를 한 주소가 일치해야 하며, 실제로 임차인이 점유하는 주소도 일치해야한다.  임대차 계약서를 작성할 때와 전입신고를 할 때  정확한 주소를 기입해야 한다.

 

(2) 대항력이라함은 나보다  후순위 권리에 대항할 수 있는 힘을 의미한다. 따라서 선순위 권리가 있는지를 파악하는 것이 가장 중요하다.  선순위라 함은 임차인의 대항력이 발생하기 이전에 생긴 다른 권리들을 의미한다.  가장 대표적인 것이 집주인이 받은 담보대출에 의한 근저당이 있을 수 있다. 

 

(3) 경매 낙찰자는 근저당, (가)압류, 담보가등기, 강제경매개시 결정등기 중에서 가장 선순위에 있는 권리와 동일한 권리를 갖게 된다.  따라서 세입자는 저 4가지 권리가 계약시점에 등기부 등본에 명시되어 있다면, 경매 낙찰자에게 대항할 수 없게 된다.

 

(4) 물론 경매 낙찰자에게 대항할 수 없다고하여, 보증금을 무조건적으로 돌려받지 못하는 것은 아니지만, 강력한 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 상황에 놓여 있는 것이라고 볼 수는 있다. 

 

 

03. 우선변제권

경매 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력을 확보하고 있다면, 경매 낙찰자는 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무를 갖는다. 즉, 대항력이 있으면 법률상으로 안전하게 돈을 돌려받을 대상이 생긴다는 것을 의미한다. 

 

경매 낙찰자가 낙찰받으면서 지불한 대금은 배당 요구를 한 대상들에게 배당이 된다. 그리고 남은 금액은 채무자(이전 임대인)에게 돌아간다. 

 

세입자 입장에서는 경매 낙찰자에게 지금의 임대차 계약이 끝나는 시점에 돈을 돌려 받을 수 도 있지만, 경매가 이루어지는 과정에서 돈을 돌려받는 것이 더 마음이 놓일 것이다. 

 

세입자가 배당을 먼저 가져가는 것을 보장하기 위한 권리가 우선변제권이다.

 

우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다. (주택임대차보호법 제3조의 제2항)

- 우선변제권은 임차인이 대항요건, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득된다. 

 

확정일자의 취득

확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다.

 - 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소습하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도이다. 

 

확정일자는 주택 소재지의 읍면사무소, 동 주민센터 또는 시/군/구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인에게 부여 받을 수 있다. 

 

주민센터에서 임대차계약서를 가지고 가서 발급받는 것도 가능하고, 지금은 온라인으로도 발급 받을 수 있다. 

 

주의사항

(1) 확정일자와 전입신고는 무관하다. 전입신고를 안한상태에서도 계약서만 있으면 확정일자를 받는 것이 가능하다.

(2) 확정일자 자체는 발급하는 날짜에 효력이 생긴다. 

(3) 우선변제권은 대항력 + 확정일자가 완성되는 날짜를 기준으로 후순위 권리보다 먼저 변제를 받을 수 있는 권리이다.  다른 권리보다 확정일자 상으로는 앞서있다고 해도, 대항력의 발생시기가 밀린다면, 다른권리보다 먼저 변제를 받을 수 없다. 

 

 

 

04. 실제 예

위의 예를 살펴보면 임차인이 전입신고한 날짜는 2019년 9월 20일이고, 확정일자를 발급받은 날짜는 2019년 8월 27일이다. 임차인은 2019년 9월 21일 00시를 기준하는 우선변제권을 가지고 있다.

 

반면 낙찰자는 2022.3.10에 발생한 강제경매의 순위와 동일한 순위를 부여 받는다. 

 

임차인의 전입신고일이 낙찰자보다 앞서기 때문에 임차인은 낙찰자에게 대항력이 있다.  낙찰자는 일단 임차인에게 보증금을 돌려줘야할 의무를 갖는다.

 

2022년 4월 7일에 걸려 있는 가압류보다 임차인의 우선변제권의 인정시점이 앞서기 때문에, 입차인은 가압류 권리자 보다 선순위로 배당을 받을 수 있다.

 

또한 배당을 받기 위해서는 임차인은 아래 그림처럼 배당요구신청서를 제출해야 한다.

 

임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하고, 우선변제권을 활용하여 경매 대금에서 자신의 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 상황이다. 만약, 경매 낙찰가가 낮거나 우선변제권보다 더 선순위(세금또는 임금채권)등에 의해 임차인의  보증금이 모두 변제되지 않을 경우에는 잔액을 낙찰자가 인수한다. 

 

05. 주의할 점 및 기타 요약

 - 계약 전에 등기부 등본을 확인 후, 근저당/(가)압류/담보가등기/강제경매개시결정 등기가 있는지 확인한다.

 - 입주 전에 계약서에 확정일자를 받자.

 - 입주하면서 동시에 전입신고를 하자.

 - 전입을 중간에 다른 곳으로 옮기면 꽝이다. 

 - 경매에 넘어간 경우, 우선변제권을 사용하기 위해서는 경매의 배당요구종기일 이전에 배당요구를 하자.

 - 우선변제권 보다 더 우선적으로 배당되는 금액들이 있어서 경매의 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우, 대항력이 있다면, 나머지 금액은 경매낙찰자에게 받을 수 있다.